Cenové mapy pozemků u nás byly vedeny do druhé světové války na okresních úřadech. Tímto obdobím jejich funkce vlastně končí, protože vydáním takzvaných STOPCEN podle nařízení č. 175/1939 Sb. o zákazu zvyšován cen z 20. 6. 1939 se ceny nemovitostí tedy i pozemků zmrazily. Na jedné straně byly tyto do této doby vedené cenové mapy pozemků kvalitním podkladem pro vznik STOPCEN, které k tomuto času vyjadřovaly ceny obvyklé. Na druhé straně tímto dnem se ceny zmrazily a přestaly se vyvíjet. Poválečné období tyto ceny ještě deformovalo měnovou reformou k 1. 6. 1953 podle zákona č. 41/1953 Sb. o peněžní reformě redukcí 5:1. Poslední ránu pak obvyklým cenám pozemků zasadilo všelidové vlastnictví pozemků za období socialismu, kdy ceny pozemků nesouvisely s cenami obvyklými. Nová éra obvyklých cen pozemků a s tím spojená nová éra obnovy cenovým map pozemků nastává po roce 1991, kdy Ministerstvo financí ČR vydalo v Cenovém věstníku sdělení k tvorbě cenových map (blíže § 15 odst. 1 vyhl. 393/1991 Sb.). V další vyhlášce 178/1994 Sb. byla tato pravidla upravena a nakonec se dostala celá problematika i do zákona č. 151/1997 Sb. – zákon o oceňování majetku tak, jak tato pravidla známe dodnes. Z pohledu tvorby cen nejde tedy o nové objevy, ale o obnovení historických metod. Pro objektivně vedenou cenovou mapu je nutné, aby kontinuita byla co nejdelší, což se již pomalu začíná dařit. Lépe jsou na tom například země našich sousedů jako je Německo nebo Rakousko, které kontinuitu nikdy nepřerušily. Cenové mapy jsou tam ve spolupráci okresních znaleckých výborů, notářů a dalších pravidelně aktualizovány. Ve smlouvách o převodu nemovitosti jsou uváděny ceny dvě, jednak cena pozemku a jednak cena stavby, což opět pomáhá tvorbě cenových map.
Význam cenové mapy pozemků
Je bezesporu jasné, že pro každého, kdo narazí na potřebu znát cenu pozemku, je cenová mapa pozemků základním dokumentem. Je velmi těžké mít cenovou mapu a v ní uvedeny všechny pozemky na území města a jejich správné ceny obvyklé. Existují tři možnosti tohoto stavu věci:
- Ideální stav, kdy máme mapu se všemi pozemky, reálně vedenou a pravidelně doplňovanou.
- Stav průměrný, kdy ve městě je vedena cenová mapa pozemků, ale s nedostatečným počtem údajů o cenách. V praxi to znamená, že zpracovatel se upne k metodice natolik, že místa, kde více jak například 3 roky nedošlo k reálnému převodu, se v cenové mapě nebudou hodnotit starou cenou, ale vynechají se. A pouze místa, kde došlo za uplynulé například 3 roky k reálným převodům, budou uvedena s cenou. Jde o horší stav, ale bezesporu lepší než nemít mapu žádnou.
- Stav nejhorší, kdy ve městě není žádná cenová mapa pozemků. Bez cenové mapy je pak ocenění pozemků složité a za použití znaleckých posudků, odborných analýz, hodnocení trhu, databází atd. se tato cena složitě a pracně určuje. Tento přístup je náročný a ve fungující ekonomice by měl být spíše výjimečným jevem.
Historické ceny pozemků na území města Olomouce
Ve svém článku navazuji na článek Mgr. L. Maňákové z OKR MmOl, který zajímavým způsobem připomíná, jak byly ceny na území města Olomouce vedeny v historii. K jeho podpoře si dovoluji uvést seznam STOPCEN, tak jak je mám ve svém archívu. Tyto ceny pocházejí z podkladů Jednotného národního výboru – zemědělského referátu v Olomouci. Z tabulky je patrno, že ceny byly tehdy vedeny po katastrálních územích a v nich rozděleny po ulicích. Pro zpestření pak je přiložena i tabulka STOPCEN obcí na území okresu Olomouc. Tyto ceny jsou uvedeny v K/m2 a po velmi dlouhé období soužily pro ocenění pozemků za období socialismu, neboť pozemek byl vždy považován za takzvané soukromé vlastnictví.
Mám-li srovnat dnešní cenovou mapu stavebních pozemků města Olomouce, která má svou jedenáctou verzi, a tyto historické podklady, je jasné, že za použití moderních technologií zpracování jsou naše údaje bohatší a přesnější.
Prognóza vývoje
Je velmi těžké odhadnout vývoj, kam se ceny pozemků na území města Olomouce budou dále ubírat. Pozemek má vždy cenu dánu jeho funkcí, tedy tím, k čemu bude využit. Pozemek, který po věky zůstane v honu jako zemědělský, bude mít nízkou cenu, zatímco pozemky, které budou zastavěny nebo jsou již zastavěny a budou se zde stavět nové atraktivní stavby, budou mít ceny trvale rostoucí. Problém stanovení správné ceny obvyklé pozemků byl a je nejsložitějším problémem ve znalecké a odhadcovské praxi. Je zde zpravidla málo údajů a řada údajů je značně variabilních proměnných. Stavba je vždy konečná a nahraditelná, což o pozemku nemůžeme říci. Anomálií cen pozemků u nás je skutečnost, že metr čtvereční pozemku pod budovou bytovou je často lacinější, než u rodinného domku ve stejném místě, což postupně ustupuje. Ceny pozemků jsou a budou ovlivněny i neustále rostoucí výstavbou bytovou na území našeho města.
V Olomouci, dne 7. července 2007
Ing. Josef Dvořák
Kancelář pro oceňování nemovitostí
Kaštanová ul. č. 12
772 00 Olomouc
Tel. a fax: 585 224 658
Eurotel: 602 708 516
E-mail: [email protected]